古家付き土地を売却するときに押さえたい税金は、主に譲渡所得税、印紙税、登録免許税、固定資産税の4つです。中でも金額が大きくなりやすいのが、所得税・復興特別所得税・住民税からなる譲渡所得税です。ただし、この税金は売却して利益が出た場合にだけかかります。購入時より安く売れた場合や、特例で利益が控除される場合は、0円になることもあります。まずは全体像をつかみましょう。

譲渡所得は「売却価格−(取得費+譲渡費用)」で計算します。建物の取得費は、年数に応じて価値が減った分を差し引きます。相続した家などで購入額が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を使います。税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えると約20.315%、5年以下だと約39.63%です。相続物件は、亡くなった方の取得時期を引き継いで判定します。

古家付き土地は、古家付きのまま売る方法と、解体して更地で売る方法があります。更地は買い手がつきやすい一方、解体費用を先に負担する必要があり、固定資産税の住宅用地特例も外れます。解体費用は、売却のために解体した場合に譲渡費用になり得ます。ただし、相続空き家の特例は要件が絡むため、解体する前に、特例の対象になるかを必ず確認しましょう。

使える特例の代表は、相続空き家の3,000万円特別控除です。昭和56年5月31日以前に建築された家屋などの要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。相続人が3人以上の場合の上限は2,000万円です。令和6年からは、売却後に買主が解体や耐震改修を行う場合も対象です。適用期限は2027年12月31日までなので、早めの確認が大切です。自分が住んでいた家なら、居住用の特例も検討できます。

譲渡所得が出た場合や、特例の適用を受ける場合は、売却した翌年の2月16日ごろから3月15日ごろまでに確定申告が必要です。特例を使って税金が0円になる場合でも、申告しなければ適用されません。売買契約書、仲介手数料や解体費用の領収書、登記事項証明書、相続関係の書類などを事前に集めておくと、手続きがスムーズです。

古家付き土地の売却では、税金の種類を知り、譲渡所得を計算し、売り方を決め、特例を確認して、確定申告まで進める流れが大切です。特に相続した古い家は、特例の期限と売却期限に注意が必要です。解体してから特例が使えないと分かる失敗は避けたいところです。個別の税額や適用可否は状況で変わるため、動く前に不動産会社や税理士へ相談してください。